Clădirile neterminate din China pun în pericol miliarde de dolari din împrumuturile bancare chinezeşti

Pe fondul crizei datoriilor imobiliare, China Evergrande Group şi alţi doi giganţi imobiliari chinezi au ieşit din topul 2022 Fortune Global 500, reducând numărul dezvoltatorilor imobiliari chinezi la cinci, de la opt - câţi erau anul trecut.

Un număr mai mic de dezvoltatori chinezi în Global 500 reprezintă o reflecţie a căderii pieţei imobiliare chineze, pe măsură ce cererea internă şi preţurile locuinţelor se prăbuşesc. Ceilalţi doi giganţi imobiliari care au căzut de pe lista Fortune Global 500 sunt Sunac China Holdings şi China Resources Land.

Dezvoltatorii chinezi au lăsat milioane de locuinţe pre-vândute neterminate din cauza problemelor de lichiditate. Ca urmare, majoritatea băncilor chineze se confruntă cu o întrerupere a plăţilor ipotecare sau cu o "grevă a ipotecilor" - în care cumpărătorii de locuinţe refuză să plătească ipotecile dacă dezvoltatorii nu reiau construcţiile.

Peste 327 de notificări de grevă ipotecară au fost emise pentru apartamente pre-vândute neterminate în China până la data de 13 august, potrivit MacroMicro, o firmă de cercetare a datelor economice globale. Cele mai multe dintre notificări au acuzat băncile chineze că au folosit în mod abuziv fondurile de pre-vânzare.

S&P Global a estimat că ipoteci în valoare de 2.400 de miliarde de yuani (aproximativ 355 de miliarde de dolari) ar putea fi în pericol de a fi neplătite. Aceasta reprezintă aproximativ 6,5% din totalul ipotecilor în curs.

De asemenea, agenţia de rating estimează că vânzările de locuinţe din China ar putea scădea cu până la 33% în acest an, pe fondul grevei ipotecare, ceea ce ar putea comprima şi mai mult lichidităţile dezvoltatorilor aflaţi în dificultate şi ar duce la mai multe neplăţi, potrivit Bloomberg.

Recent, mulţi dezvoltatori chinezi au recurs la schimburi de obligaţiuni şi la prelungirea datoriilor pentru a câştiga timp şi a evita intrarea în incapacitate de plată. Cu toate acestea, potrivit S&P Global, cel puţin 20% dintre dezvoltatorii chinezi evaluaţi vor deveni probabil insolvabili, în ciuda eforturilor lor de a câştiga timp, deoarece investitorii ar putea să facă presiuni asupra creanţelor lor prin intermediul instanţelor de judecată sau prin restructurarea datoriilor.

Dezvoltatorii care au intrat în incapacitate de plată în China au lăsat în urmă multe clădiri neterminate, fiecare dintre acestea reprezentând un factor de risc pentru băncile emitente de credite, deoarece cumpărătorii ar putea participa la grevele ipotecare la nivel naţional.

Un document de cercetare publicat de National Bureau of Economic Research, un thinktank american, a estimat că sectorul imobiliar constituie 29% din PIB-ul Chinei şi că o scădere de 20% a activităţii imobiliare ar putea duce la o scădere de 5 până la 10% a PIB-ului.

În pofida încercărilor recente ale Beijingului de a susţine pieţele imobiliare ale ţării, vânzările combinate ale primilor 100 de dezvoltatori imobiliari din China au scăzut în iulie cu 29% faţă de iunie şi cu 40% faţă de anul trecut, după cum reiese din datele publicate de China Real Estate Information Corporation, un furnizor de date imobiliare din China.

"Industria imobiliară din China se află într-un cerc vicios - neîndeplinirea obligaţiilor de plată a afectat grav încrederea investitorilor şi a cumpărătorilor de locuinţe, ceea ce a dus la o finanţare externă limitată şi la o prăbuşire a vânzărilor", a declarat pentru The Epoch Times Katherine Jiang, un analist financiar din Hong Kong.

"Scăderea vânzărilor determină scăderea fluxurilor de numerar din exploatare ale dezvoltatorilor şi afectează încrederea de pe piaţă, punând în pericol capacitatea dezvoltatorilor imobiliari de a avea acces la piaţa bancară şi a datoriilor şi afectând semnificativ fluxul de numerar pentru finanţare. De asemenea, cumpărătorii de locuinţe şi-ar amâna achiziţia şi ar opta pentru o abordare de aşteptare prelungită. Ca urmare, vânzările de proprietăţi vor scădea şi mai mult, iar preţurile [proprietăţilor] vor scădea şi ele", a adăugat Jiang.

De exemplu, Skyfame Realty, un dezvoltator imobiliar privat chinez, a avut toate obligaţiunile sale suspendate la Bursa din Hong Kong la 28 iunie, după ce nu a reuşit să achite un împrumut garantat. Înainte de a dezvălui neîndeplinirea obligaţiilor de plată, firma a declarat pe 16 iunie că se află sub "o presiune fără precedent asupra lichidităţilor".

Politica Partidului Comunist Chinez (PCC) se află în spatele căderii giganţilor imobiliari chinezi

Evergrande, al doilea cel mai mare dezvoltator imobiliar din China în funcţie de vânzări, a fost clasat pe locul 122 în clasamentul Fortune Global 500 din 2021. Cu toate acestea, în acelaşi an a intrat în incapacitate de plată, şocând piaţa ca fiind cea mai îndatorată companie imobiliară din lume.

În 2021, giganţii imobiliari chinezi, inclusiv Evergrande, Fantasia şi Kaisa, au intrat într-o criză a datoriilor, iar "Politica celor trei linii roşii" a Chinei a agravat problema. Cele trei linii roşii sunt o serie de praguri de îndatorare, care restricţionează drastic capacitatea de împrumut a unor dezvoltatori imobiliari.

Banca Populară a Chinei şi Ministerul Locuinţei au introdus politica celor trei linii roşii în august 2020, cu scopul de a îmbunătăţi sănătatea financiară a sectorului imobiliar prin reducerea efectului de levier al dezvoltatorilor, îmbunătăţirea acoperirii datoriilor şi creşterea lichidităţilor. Cu toate acestea, unii mari dezvoltatori imobiliari, precum Evergrande, nu au reuşit să respecte noua reglementare.

Economistul chinez Huang Jun a declarat pentru The Epoch Times că principalul motiv al prăbuşirii Evergrande a fost faptul că băncile de stat au încetat să mai acorde împrumuturi, ştiind că Evergrande a emis obligaţiuni cu dobânzi foarte mari, pe care nu le putea rambursa.
Huang Jun este economist-şef al China Enterprise Capital Alliance şi membru al comitetului de cercetare al Asian Real Estate Association. El locuieşte în prezent în Statele Unite.

"Beijingul a jucat probabil un rol în prăbuşirea Evergrande. De la reforma imobiliară din 1998, întreprinderile imobiliare private din China au crescut mult. Dar PCC vrea să recâştige controlul prin transformarea întreprinderilor private în întreprinderi de stat", a explicat Huang.

El a menţionat filozofia economică de lungă durată a PCC, "întreprinderile de stat avansează, sectorul privat se retrage", un principiu care suprimă economia de piaţă liberă şi consolidează controlul statului. De la începutul anilor 2000, PCC a promovat dominaţia întreprinderilor de stat în detrimentul sectorului privat.