Piaţa imobiliară din China se află în pragul unui declin periculos

Sectorul imobiliar este unul din cele mai importante sectoare al economiei chineze, iar în ultimii ani a dirijat în mai multe feluri creşterea economică a ţării. Însă în luna ianuarie, numărul caselor achiziţionate şi vândute din China a scăzut dramatic comparativ volumul vânzărilor înregistrat în luna ianuarie a anului trecut.

Preţul la care proprietăţile se vând a scăzut foarte puţin, ceea ce înseamnă că industria ori nu este în criză, ori este controlată. Însă creşterile preţurilor din sectorul imobiliarelor au crescut într-un ritm mai scăzut decât de obicei.

Ambele tendinţe – puţine tranzacţii, şi un preţ ce înclină spre stagnare – sunt semne de avertizare pentru industria imobiliarelor din China. Experţi au făcut speculaţii timp de mai mulţi ani cu privire la data când se va sparge bula pieţei imobiliarelor chineze.

”Preţurile cazărilor din China în oraşele de la primul nivel nu par să scadă prea curând, însă nici nu vor creşte prea mult”, a precizat Ma Jason, un comentator TV senior pe domeniul economic pentru televiziunea New Tang Dynasty.

Preţul este prea mare

Rata scăzută a vânzărilor din China se datorează preţurilor foarte ridicate ale locuinţelor.

”Preţurile locuinţelor din oraşele de prim rang, precum Beijing şi Shanghai, sunt mai mari decât cele din Statele Unite, însă salariul mediu al chinezilor este numai o zecime din salariul americanilor. Numărul celor care cumpără imobiliare se micşorează”, a precizat Jason.

Vânzările sunt scăzute

Ştirile recent oferite de China Index Academy, agenţie ce monitorizează piaţa imobiliarelor din 43 de oraşe mari ale Chinei, inclusiv cele de la primul nivel precum Beijing, Shanghai, Guangzhou şi Shenzhen, (China îşi clasifică oraşele pe niveluri în funcţie de nivelul lor de dezvoltare, primele niveluri fiind cele mai dezvoltate) arată că mai mult de 90% din oraşele monitorizate au înregistrat un declin în volumul vânzărilor pe luna ianuarie.

Volumul comerţului în Beijing, Shanghai, şi Shenzhen a scăzut cu 30% comparativ cu volumul înregistrat în luna decembrie, iar în alte oraşe, precum Dalian şi Bengu, acesta a scăzut cu peste 50%.

Unul dintre factorii care contribuie la volumul scăzut de vânzări este Noul An Chinezesc, care durează aproximativ o săptămână şi care a început pe 31 ianuarie, cu 11 zile mai devreme decât anul trecut.

Volumul a fost mai scăzut decât cel al lunii ianuarie 2013, în deosebi în oraşele de la primul nivel. Achiziţiile şi vânzările caselor deja deţinute din Beijing au fost mai mici decât jumătatea celor înregistrate în luna ianuarie a anului trecut. Comerţul de pe piaţa imobiliarelor din Guangzhou a scăzut de asemenea cu aproape jumătate a celui înregistrat pe luna ianuarie a anului trecut.

În China, preţurile caselor au crescut treptat pe o perioadă indelungată, însă în 2013 aceste tendinţe au dat semne că se vor opri. Preţurile au mai crescut numai în 50% din oraşele monitorizate pe luna ianuarie.

Raportul Global House Price Index creat de Knight Frank, un consultat din domeniul imobiliarelor arată că în China continentală, majorarea preţurilor la locuinţe a fost a doua ca mărime în lume pentru anul 2013, cu un procent de 21,6%. Cea mai mare majorare fiind în Dubai.

Comentatorul pe domeniul economic, Jason Ma, a precizat că vânzările au fost limitate din cauza restricţiilor impuse la cumpărarea caselor în 2010. Conform acestor restricţii, numai rezidenţii oficiali ai oraşelor de la primul nivel pot avea două case de familie, iar rezidenţii celorlalte oraşe pot cumpăra numai o casă de familie.

Riscul

Timp de mai mulţi ani, Ren Zhiqiang, unul din cei mai mari constructori de imobiliare din China, a încercat să atragă atenţia asupra riscurilor de pe piaţa imobiliarelor din China. Ren este şeful Huayuan Property, o firmă cu un capital de piaţă în valoare de 4.5 miliarde de yuani (740 milioane de dolari).

A avertizat investitorii să încetinească creşterea preţurilor la case într-o ceremonie destinată domeniului imobiliar ce s-a desfăşurat pe 21 ianuarie în acest an.

”Am ridicat subiectul *riscului* în primele rapoarte din domeniul imobiliarelor pentru prima oară în ultimii zece ani. Este foarte periculos deoarece dezvoltatorii încă cred că preţurile caselor vor creşte la fel ca în 2013. Aceasta este cea mai mare îngrijorare pe care o am”, a precizat Ren.

Creşterile preţurilor la case a fost cea mai gravă în oraşele de nivelul 3 şi 4 în acest an, cu o scădere constantă a volumurilor de vânzări în ultimele trei luni.

”Oraşele Fantomă”

Excedentul de apartamente din oraşele fantomă este de 64 de milioane de apartamente.

Încetinirea vânzărilor de pe piaţa imobiliară are un impact mai pronunţat asupra oraşelor mai mici decât a prevăzut majoritatea.

”Companiile mari şi creative din China sunt localizate în oraşele de la primele niveluri, iar în oraşele de nivelul 3 şi 4 nu se găsesc mai deloc. Asta duce la o epuizare a resurselor umane şi o migrare a populaţiei în acele locuri”, a precizat Ma Jason.

”Aşa că oraşele mici se pot baza numai pe resursele naturale precum mineritul sau proiectele guvernamentale. Însă guvernele au o abilitate din ce în ce mai redusă din cauza datoriilor locale”.

Asta duce la apariţia exagerată a ceea ce observatorii numesc ”Oraşe Fantomă”: oraşe aproape nelocuite, în care s-au cheltuit sume mari de bani pe proiectele imobiliare ce nu generează un venit îndeajuns pentru a-şi acoperi datoriile enorme.

”Poate fi prea devreme să tragi o concluzie cu privire la colapsul pieţei imobiliare din China. Însă dacă tendinţa de declin a volumurilor de vânzări va fi la fel în luna februarie, poate fi un semnal că preţurile locuinţelor au urcat într-un loc periculos.”, a încheiat Jason.