România a avut în acest an cel mai mic volum de investiţii imobiliare, din 2005 încoace

România a înregistrat în primul semestru al anului curent cel mai scăzut volum de investiţii imobiliare din primul semestrul al lui 2005. Tranzacţiile plănuite pentru a doua jumătate a anului, la care se negociază de peste 12 luni, vor face probabil diferenţa între cel mai prost an în domeniul imobiliarelor şi un an similar, respectiv 2011 când a fost depăşită suma de 350 milioane de euro, notează publicaţia Capital.

Singurele tranzacţii finalizate în primele şase luni ale anului 2012 au fost achiziţionarea complexului de birouri City Business Center din Timişoara de către New Europe Property Investments (NEPI) şi vânzarea fabricii Nokia către către producătorul De’Longhi. Totalul acestor tranzacţii a fost de de 55 milioane euro.

Motivele sunt lipsa finanţărilor, deprecierea monedei naţionale faţă de euro, cât şi riscul pe care-l reprezintă ţara din punct de vedere economic îi ţine la distanţă de România pe investitori.

Investiţiile în proprietăţile imobiliare din România se justifică prin randamentele investiţionale superioare din alte state din Europa Centrală şi de Est. De exemplu, în Bucureşti, yield-urile corespunzătoare clădirilor de birouri sunt 8%, cele pentru imobile de retail sunt 8.75% şi pe industrial de 10.25%, comparativ cu Varşovia, unde indicatorul este de 6,25% pe birouri, 6% pe retail şi 7,25% pe industrial. Yield-ul sau randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, rezultatul împărţindu-se la valoarea proprietăţii. Diferenţele de yield-uri este dată de costurile de finanţare care sunt mai ridicate în ţara nooastră. Deşi ar putea părea că este mai profitabil să cumperi un imobil în România, procesul dificil de accesare a finanţării bancare îi îndepărtatează pe potenţialii investitori.

Răzvan Iorgu, directorul general al CBRE România a declarat pentru publicaţia Capital că există tranzacţii demarate de un an de zile pentru care investitorii caută surse de finanţare, dar că pentru a atinge un volum cel puţin similar cu 2011 ar trebui să vindem clădiri în valoare de peste 250 milioane de euro.

Tranzacţii în desfăşurare

Răzvan Iorgu, directorul general al CBRE România a declarat pentru publicaţia Capital că există tranzacţii demarate de un an de zile pentru care investitorii caută surse de finanţare, dar că pentru a atinge un volum cel puţin similar cu 2011 ar trebui să vindem clădiri în valoare de peste 250 milioane de euro. Pentru acest lucru trebuie să crească volumul de tranzacţii deoarece valoarea proprietăţilor din România nu este foarte mare. De exemplu cea mai scumpă proprietate cumpărată de NEPI în 2010 în perioada de criză a fost Floreasca Business Park, contra sumei de 101.2 milioane euro. Cei 350 milioane de euro din 2011 au rezultat în urma a 22 de tranzacţii imobiliare, iar perioadă economică dificilă prin care trece România în prezent face greu de atins acest target.

“Mă aştept ca, în continuare, finanţările să fie extrem de greu de realizat, însă suntem într-un proces de căutare de soluţii active pentru diverse proiecte şi mă aştept ca unele dintre ele să se realizeze. În mod sigur se vor realiza tranzacţii, dar nu pot spune în mod cert dacă le vom vedea până în decembrie sau până în martie. Durata procesului de «due diligence» (investigarea unei afaceri înainte de semnarea unui contract, n.red.), a finanţării şi a realizării efective a achiziţiei este extrem de lungă. Durează peste şase luni astăzi”, a precizat directorul CBRE România pentru Capital.

Principala atracţie pentru investitori sunt tot clădirile de birouri pentru că preţul acestor proprietăţi aflate în prezent pe piaţa românească este între 10 şi 100 milioane euro.

“Birourile sunt mai uşor de înţeles pentru investitorii instituţionali. Sunt cele mai clare din punctul de vedere al chiriaşilor. Pe piaţă sunt clădiri de birouri şi la peste 100 milioane euro. Sunt şi produse premium de retail care, pentru Bucureşti, pot avea preţuri care depăşesc mult 100 milioane euro, ceea ce creează o problemă, pentru că sursele de finanţare necesare sunt semnficativ mai mari şi este greu să deblochezi astăzi 2-300 milioane euro pentru România. La clădirile de birouri, valoarea de sub 100 milioane euro le face mai uşor de finanţat”, a explicat Răzvan Iorgu.

Răzvan Iorgu: Imobiliarele, business-ul principal din 2007, a declanşat la criza economică din România

Potrivit directorului general CBRE România, în anul 2007 şi câţiva ani după aceea, românii se foloseau de imobiliare pentru a se îmbogăţi peste noapte, realizând în special plasamente în locuinţe. Pe parcursul devalorizării proprietăţilor, riscurile din domeniul imobiliarelor a crescut şi astfel tipologia investitorilor s-a schimbat drastic. În prezent, puţinii investitori imobiliari atunci când cumpără o proprietate se gândesc foarte bine înainte la rentabilitate acesteia.

“Imobiliarele deveniseră în 2007 un business pentru toată lumea, nu doar pentru cei care şi-l pot permite. Acesta a fost un factor important care a declanşat criza, pentru că dintr-o dată foarte mulţi care aveau afaceri în acest domeniu nu şi le-au mai putut susţine. Acum este acolo unde ar trebui să fie ca tip de plasament. Poate că nu are cea mai bună imagine astăzi, dar ar trebui privit ca o investiţie sigură”, a precizat Răzvan Iorgu pentru ziarul Capital.

Sectorul rezidenţial este în ţări ca Austria şi Germania printre puţinele sectoare în care oamenii de afaceri din domeniul imobiliarelor pot investi în siguranţă.

“Într-o Europa în care vedem ce se întâmplă, de la Grecia, la Spania şi Italia, cu un curs euro-dolar care se schimbă cu peste 5% de la o săptămână la alta, nu mai vorbesc de leu, este o alternativă extrem de sigură”, a conchis Răzvan Iorgu.

Deşi investiţia în produse rezidenţiale poate motiva un cumpărător, dezvoltarea ulterioară a acestora nu este fezabilă din punct de vedere financiar. Potrivit directorului CBRE România, între preţul de vânzare de 1.000 euro/mp şi unul de 900 euro/mp apare o diferenţă între profit şi pierdere pentru un dezvoltator, iar impredictibilitatea pieţei face din sectorul rezidenţial o zonă neatractivă pentru investitorii în dezvoltare.