Preţurile terenurilor din China ating un nou vârf, în timp ce bula se umflă

Analiză de ştiri

Guvernele locale înfometate de bani, întreprinderile de stat pline de bani şi politicile de credit prea largi ale băncilor alimentează cumparările speculative de terenuri în China, în ciuda a ceea ce toată lumea şţie: că această bulă va exploda.

Această situaţie ajunge să fie şi mai periculoasă din cauza stării generale a economiei. Piaţa se aşteaptă ca rata de creştere a PIB-ului Chinei să scadă cu 2-3 procente anul acesta. Cu încetinirea ritmului de creştere, a apărut supracapacitatea în multe industrii, ale căror produse nu pot fi vândute, iar veniturile au fost reduse. Companiile nu-şi pot plăti înapoi împrumuturile, şi creditele neperformante ale băncilor au crescut.

Mai mult decât atât, tot mai multe guverne locale se îneacă în datorii. Conform unei analize realizate de săptămânalul Shanghai Xinmin, în cazul în care guvernele locale din China ar avea voie să intre în faliment, cel puţin 16 guverne locale sunt pe punctul de a se prăbuşi.

Cu toate acestea, în acest context de contracţie şi eventual eşec economic, valoarea totală a vânzărilor de terenuri în prima jumătate a acestui an este deja egală cu valoarea totală a vânzărilor de anul trecut.

Creşterea preţurilor terenurilor

Bula imobiliară a fost puternic alimentată de creşterea preţurilor terenurilor. Odată cu creşterea costurilor de construcţie, preţurile imobiliare au urcat şi ele tot mai sus. Preţul terenului reprezintă aproximativ 40 la sută din preţul casei.

Cele care au profitat cel mai mult de pe urma creşterii preţurilor terenurilor sunt guvernelor locale din China, de la diferite niveluri. Începând cu anul 2007, venitul din tranzacţiile cu terenuri a fost inclus în bugetul autorităţilor locale. Venitul din vânzarea dreptului de utilizare a terenurilor prin renunţarea guvernului local să le revendice, a ajuns să reprezinte peste 30 la sută din veniturile fiscale locale, procentul crescând în fiecare an. În unele locuri, procentul a ajuns chiar şi în jur de 50 la sută.

Datoria guvernelor locale

În 2010, datoria publică locală din China a ajuns la 10,7 trilioane de yuani (1,74 trilioane de USD), potrivit Biroului Naţional de Audit, în timp ce fostul ministru de Finanţe al Chinei, Xiang Huaicheng, a estimat-o la 20 de trilioane de yuani. Cu alte cuvinte, datoria locală a constituit 20 până la 30 la suta din PIB-ul Chinei.

Guvernatorul Băncii Centrale, Zhou Xiaochuan, a subliniat la o conferinţă din luna martie a acestui an, că "un procent de aproximativ 20 la sută din datoria locală este de fapt destul de periculos pentru că acele locuri nu au nici venituri".

Multe guverne locale au contractat noi datorii pentru a le plăti pe cele vechi. Aproximativ o treime din datoria locală este folosită pentru a plăti datoriile vechi.

Reporterii Săptămânalului Financiar Naţional au mers în oraşul Erdos, un proiect de construcţie în Mongolia Interioară, pentru a investiga şi au aflat că datoriile Erdos "au ajuns la 240-400 miliarde de yuani (39-65 miliarde de USDîn timp ce veniturile sale anuale sunt de numai 37,5 miliarde de yuani (6,1 miliarde de USD

Guvernul local nu numai că nu îşi poate permite să îşi plătească datoriile, dar nu este nici în măsură să plătească salariile funcţionarilor publici. Districtul Dongshengdin Erdos a împrumutat 1,5 miliarde de yuani de la Grupul Yitai în timpul Anului Nou Chinezesc de anul trecut, pentru a plăti salariile oficialilor guvernamentali. Erdos a fost numit "oraş-fantomă" o perioadă, din cauza ratei ridicate de neocupare, iar acum este cunoscut sub numele de "oraşul îndatorat".

Când condiţiile economice sunt bune, guvernele locale au venituri fiscale mari şi fac profituri mari în special din vânzarea terenurilor. În aceste perioade de timp, agenţiile guvernamentale şi personalul cresc în număr, ceea ce duce la mai multe cheltuieli.

Într-o economie încetinită, guvernele locale simt presiune intensă, confruntându-se brusc cu o reducere a veniturilor fiscale cu care se obişnuiseră. În această situaţie, vânzarea de terenuri a devenit sursa cea mai practică şi eficientă de a genera venituri.

Licitarea preţului

Un motiv pentru care preţurile terenurilor sunt atât de ridicate este acela că acestea sunt controlate de stat. Legea chineză prevede ca toate terenurile sunt proprietate de stat, iar statul are dreptul de a decide valoarea acestora. Valoarea terenului este astfel conectat direct cu veniturile administraţiei locale.

Consolidarea simultană a sectorului de stat şi slăbirea sectorului privat au contribuit de asemenea, la creşterea preţurilor terenurilor.

În trecut, întreprinderile private reprezentau cea mai mare parte a ofertanţilor la licitaţiile de teren. Situaţia s-a schimbat în ultimii ani, şi întreprinderile de stat, în special cele mari, direct afiliate regimului Partidului Comunist central, au devenit majoritatea cumpărătorilor.

Aceste întreprinderi mari de stat, întreprinderi controlate de guvernul central au buzunarele adânci. Ele se bucură de profituri exorbitante realizate din afaceri de monopol, cum ar fi petrol şi electricitate. Susţinuţi de guvernul central, managerii acestor întreprinderi pun mâna pe terenuri în marile oraşe ca şi cum acestea nu ar avea proprietar. Beijingul, unde o mulţime de întreprinderi centrale controlate de guvern îşi au sediul, a înregistrat cea mai mare creştere a preţurilor terenurilor.

Mai mult decât atât, creditele excesive oferite de băncile din China prin intermediul instrumentelor financiare riscante au agravat bula imobiliară din China. Începând de anul trecut, investitorii imobiliari au ridicat sume uriaşe de capital cu ajutorul a diverse produse financiare, cum ar fi credite şi trusturi. Când aceşti bani a fost injectaţi în piaţa imobiliară, aceasta a accelerat umflarea bulei şi a creat tot mai mulţi "regi ai terenurilor".

Supra finanţarea umflă bula

Un exemplu tipic este Grupul Thaihot, o întreprindere din provincia Fujian, care s-a angajat în finanţarea agresivăa achiziţiilor de terenuri mari, în prima jumătate a anului 2013.

Grupul Thaihot a asigurat numeroase oferte de terenuri în oraşele Shishi, Ningde şi Changle din provincia Fujian, şi din districtele Chaoyang, Tongzhou şi Shijingshan District din Beijing, şi din districtul Zhabei din Shanghai.

Preţul pe metru pătrat în districtul Tongzhou din Beijing a crescut cu mai mult de 60 la sutăîntr-o lună, de la 11.300 de yuani (170 USD pe metru pătrat) în aprilie, la 19.000 de yuani (287 USD pe metru pătrat), în luna mai.

Potrivit statisticilor de pe website-ul financiar din China, 21cbh.com, cheltuielile de achiziţionare de terenuri ale Grupului Thaihot pentru prima jumătate a acestui an sau ridicat la 9,32 miliarde de yuani (1,52 miliarde de USD

Potrivit rapoartelor, Grupul Thaihot a finanţat 4,654 miliarde de yuani (758 de milioane de USD), prin intermediul a patru companii ale trustului. Ţinând cont de cei 5,079 miliarde de yuani (827de milioane de USDpe care i-a împrumutat în a doua jumătate a anului 2012 de la bănci, companii de gestiune imobiliarăşi companii de trustului, Grupul Thaihot a finanţat 9,7 miliarde de yuani (1,58 miliarde de USD) într-un an.

Având în vedere că veniturile anuale în 2012 au fost de 2,6 miliarde de yuani (423 milioane de USD), raportul dintre datorie şi venituri este imens. Compania are de asemenea costuri sub forma plăţilor de dobânzi de 1 miliard de yuani (163 milioane de USD) în fiecare an. Gradul de risc este evident.

În zilele noastre, multe companii imobiliare îşi reinvestesc profiturile în achiziţii de terenuri. O mulţime de companii din alte industrii caută de asemenea,oportunităţi de investiţii în imobiliare prin intermediul produselor financiare oferite de instituţiile financiare.

Situaţia devine din ce în ce mai periculoasă. Atunci când nimeni nu cumpără case, preţurile imobiliare se vor prăbuşi, ceea ce va declanşa o criză financiară gravă.

Toată lumea ştie că este doar o chestiune de timp până când bula se va sparge. Când bula imobiliară din Japonia a explodatacest fapt a trimis economia ţării într-o depresiune de două decenii, din care nu şi-a revenit nici în prezent

Bula imobiliară din Erdos a explodat deja - preţurile au scăzut cu 70 la 80 la sută. Câte oraşe din China vor ajunge într-o criză similară? Se va răspândi oare explozia bulei prin întreaga Chină precum un virus?

Dr. Tianlun Jian, scrie în mod regulat despre economia chinezăBlogul său este: chineseeconomictrend.blogspot.com.