La ce trebuie să acorzi atenţie când cumperi o locuinţă

Multe familii îşi doresc locuinţa lor, iar numărul celor care merg frecvent la vizionări, s-a înmulţit în ultimii ani. Majoritatea acestor persoane recunosc faptul că nu s-au hotărât să cumpere datorită preţului cerut de vânzător. Totodată ei reclamă că de câte ori s-au decis să cumpere o locuinţă, s-au lovit de probleme legate de actele imobilului sau de finanţare, constată Victor Ursu pentru eco.md.

Realitatea este că fondul locativ scos la vânzare rămâne cam acelaşi disponibil pe parcursul anului 2012, puţine proiecte imobiliare noi fiind demarate în ultima perioadă. Pe de altă parte, specialiştii în imobiliare sunt de părere că preţurile pe segmentul rezidenţial sunt într-o uşoară descreştere în ultimele 12 luni.

În primul rând, trebuie să porneşti de la a-ţi fixa aşteptări realiste. Într-o piaţa sensibilă, pe care confuzia şi neîncrederea încă există, în care găseşti oferte cu preţuri la extreme, este foarte important să ştii ce cauţi şi să te informezi corect. În plus, sprijinul specializat şi de încredere este cu atât mai important în acest context.

În plus, 2012 este o perioadă bună să faci achiziţii imobiliare, având în vedere faptul că preţurile au scăzut în anul precedent în medie cu peste 20%, iar creditele ipotecare s-au ieftinit foarte mult anul acesta, ajungând la rata medie de 11,89%.

Pentru anul 2012, experţii imobiliari nu aşteaptă ca preţurile apartamentelor şi vilelor să scadă semnificativ, ci probabil vor avea loc variaţii uşoare în sensul creşterii sau scăderii preţurilor, de până la 3% de la o lună la alta, în funcţie de evoluţia economiei.

Cum îţi stabileşti aşteptări realiste?

Calculează bine câţi bani poţi aloca pentru cumpărarea casei. Pentru că vei vedea că nu este atât de simplu pe cât pare. Mulţi cumpărători au întâmpinat dificultăţi pentru că nu au ţinut cont de toate cheltuielile pe care le implică cumpărarea unei case şi transformarea ei într-un spaţiu funcţional.

Costul unei locuinţe nu este egal cu preţul de cumpărare, pentru că mai sunt şi alte cheltuieli de care trebuie să ţii seama, precum impozite la stat, notar, agenţie imobiliară, asigurări, care pot să adauge peste 5% la preţul de vânzare.

Primul pas este să calculezi bugetul disponibil pentru achiziţia imobiliară. Aceasta înseamnă să aduni economiile familiei tale, cu suma pe care o poţi obţine prin credit bancar (în urma calculelor consultanţilor financiari) şi cu suma pe care ţi-o pot împrumuta, la nevoie, rudele sau prietenii apropiaţi.

Dacă nu corespunzi din punct de vedere al eligibilităţii exigenţelor băncilor pentru obţinerea creditului, poţi avea în vedere varianta cumpărării cu rate la dezvoltator.

Credit sau rate la dezvoltator?

Dacă vorbim despre credit, nu te aştepta să găseşti finanţare cu avans zero, pentru că acest tip de ofertă nu este disponibilă în portofoliile băncilor. În cel mai bun caz, sunt disponibile credite cu avans 20% din valoarea garanţiei.

Suma necesară avansului, dacă nu o poţi asigura din economii, poate fi obţinută printr-un credit de nevoi personale fără garanţii, în condiţiile în care nu ai nevoie de mai mult de 50 mii de lei. Acest credit poate fi obţinut într-un interval de timp relativ scurt, în 7 - 10 zile, la o dobânda medie de 16% în lei.

Dacă ai nevoie de o sumă mai mare, va trebui să aduci o garanţie imobiliară, caz în care obţinerea creditului va dura mai mult, din cauza necesităţii evaluării proprietăţii aduse în garanţie, până la trei săptămâni. Avantajul creditului de nevoi personale cu ipotecă este costul scăzut, dobânda medie fiind de 9,86% în valută. Odată avansul, poţi porni la obţinerea creditului ipotecar, garantat cu imobilul achiziţionat, la o dobânda medie de 11,89% în lei şi de 11,37 în valută.

Dacă vorbim despre rate la dezvoltator, vei vedea că majoritatea vânzătorilor de imobile noi sunt deschişi către această formă de vânzare. Nu la fel stau lucrurile pentru ofertele de imobile vechi.

Vânzătorii din ansamblurile noi nu solicită clientului o mulţime de documente care să certifice venitul lunar şi de cele mai multe ori nu le impun o rată în funcţie de venit, ci una fixă până la încheierea contractului. În schimb, durata în care trebuie plătit imobilul este destul de mică - între 3 şi 15 ani.

Trebuie să ştii însă că în caz de neplată, dezvoltatorul poate rezilia contractul fără a mai fi nevoit să apeleze la procedura de executare silită - care durează - şi rămâne cu imobilul în proprietate. Ulterior, acesta poate fi inclus din nou într-un ciclu similar.

În plus, pe parcursul plăţii ratelor, dezvoltatorul îşi asigura un cash flow necesar acoperirii finanţării bancare sau continuării proiectului. Avantajul cumpărătorului este dat de costul mai mic al finanţării, pentru că sunt eliminate dobânzile.

Ce acte trebuie să verifici

Verifică mai mult ca oricând dacă proprietarul este de bună-credinţă şi fii atent la condiţiile actului de vânzare – cumpărare.

Deşi criza a măturat piaţa imobiliară şi a înlăturat majoritatea speculanţilor, dar şi a vânzătorilor de bună credinţă, întotdeauna vor exista persoane care vor să încalce legea pentru bani câştigaţi uşor.

Dacă te-ai hotărât asupra unei locuinţe, trebuie să soliciţi copii după actele de proprietate şi să le verifici cu ajutorul unui notar. Sau poţi să te interesezi la judecătoria oraşului sau la cea de sector dacă cel cu care ai negociat are dreptul să vândă locuinţa în cauză. În cartea funciară este trecut proprietarul, iar birourile funciare de pe lângă judecătorii eliberează certificate care atestă dacă există sau nu ipoteci pe locuinţă.

Apoi, verifică la administraţia financiară dacă are sau nu impozite neplătite pentru imobilul în cauză. Dacă îţi dovedeşte cu chitanţe că nu are nici datorii la furnizorii de utilităţi (apă, gaz, curent electric, telefon, cablu TV, etc.), poţi semna actele.

Precizăm că potrivit datelor Biroului Naţional de Statistică, în 2011 numărul de locuinţe date în folosinţă a descrescut cu 12,5 puncte procentuale faţă de anul 2010. În ianuarie-decembrie 2011 din contul tuturor surselor de finanţare au fost date în folosinţă 4,1 mii apartamente cu suprafaţa totală de 477,7 mii metri pătraţi. Din contul mijloacelor proprii ale populaţiei în ianuarie-decembrie 2011 au fost date în folosinţă 1,9 mii case de locuit individuale cu suprafaţa totală de 295,5 mii m2, constituind 61,9 % din suprafaţa totală a locuinţelor date în folosinţă în total pe ţară, fiind în creştere cu 16 % faţă de anul 2010.

Distribuţia pe medii de rezidenţă arată, că din volumul total al caselor de locuit individuale în mediul urban au fost date în folosinţă 1,2 mii case cu suprafaţa totală de 201,3 mii m2 sau 68,1 % din total şi s-a majorat cu 12 % faţă de nivelul înregistrat în anul 2010. Comparativ cu anul 2010 cota-parte a caselor de locuit individuale date în folosinţă în mediul rural s-a majorat cu 2 puncte procentuale.

În numărul total al caselor de locuit individuale predomină construcţia caselor cu un nivel, procentul cărora a fost în total pe ţară 65 %, în localităţile urbane şi rurale respectiv 58 % şi 76%.