Economia Chinei în picaj: Birourile sunt mai goale acum decât în perioada de vârf a lockdown-urilor Covid

În urmă cu o săptămână, Zero Hedge anunţa că China se afla "în pragul colapsului", din cauză că "statul său al bunăstării se prăbuşeşte, tulburările sociale explodează, şomajul în rândul tinerilor creşte vertiginos, grevele se înmulţesc".

Toate acestea au fost rezultatul deciziei foarte deliberate - şi extrem de riscante - a Beijingului de a nu se angaja într-o stimulare masivă de data aceasta, spre deosebire de toate ocaziile anterioare de încetinire bruscă a economiei, şi de a risca tulburări sociale în cel mai bun caz, sau o revoluţie în toată regula în cel mai rău caz, de neconceput.

Iată partea bună: toţi aceşti revoluţionari vor avea la dispoziţie birouri noi şi goale atunci când vor prelua în sfârşit puterea. Acest lucru se datorează faptului că, după cum relatează Financial Times, birourile din cele mai mari oraşe din China sunt mai goale decât erau în timpul lockdown-urilor stricte din perioada Covid-19, fiind cel mai recent semn clar al modului în care încetinirea economică a ţării a zdrobit încrederea întreprinderilor.

Conform datelor furnizate de trei agenţii imobiliare, cel puţin o cincime din spaţiile de birouri high-end erau vacante în centrul tehnologic Shenzhen în luna iunie, în timp ce numărul spaţiilor de birouri vacante din Beijing, Guangzhou şi Shanghai erau, de asemenea, mai mari decât în iunie 2022. În mod firesc, odată cu prăbuşirea cererii, chiriile sunt cu cel puţin 10% mai mici decât erau în urmă cu doi ani şi, în multe cazuri, mult mai mici.

În timp ce o creştere a muncii flexibile a îngreunat ocuparea spaţiilor de birouri de către dezvoltatori în oraşe precum Londra şi San Francisco şi a condus la o criză imobiliară comercială fără precedent, în oraşele chineze - unde mult mai puţini oameni lucrează de acasă - analiştii au declarat că există o cauză mult mai simplă pentru explozia spaţiilor de birouri vacante: prăbuşirea economiei. Ceea ce este amuzant având în vedere că guvernul central cu planificare centralizată a stabilit un obiectiv de creştere economică pentru întregul an de aproximativ 5%. Realitatea este ca economia Chinei se contractă în acest ritm, dacă nu chiar mult mai rapid.

"Cea mai mare provocare este în continuare reducerea semnificativă a cererii de pe piaţă din cauza slăbirii aşteptărilor de creştere economică ale Chinei", a declarat Lucia Leung, director de cercetare şi consultanţă pentru China la Knight Frank.

În Shenzhen, Colliers a plasat rata de neocupare a birourilor de top la 27% în iunie, în creştere de la 20% în iunie 2022. Preţurile lunare de închiriere la birourile de top din oraşul sudic chinez sunt în prezent de aproximativ 163 Rmb (22 USD) pe metru pătrat, în scădere cu 15% de la an la an, şi se estimează că vor continua să scadă în acest ritm în viitorul apropiat. Acest lucru corespunde tendinţei observate de Knight Frank şi JLL.

Cele trei agenţii au înregistrat creşteri similare ale spaţiilor neocupate în alte oraşe. Conform Knight Frank, Shanghai avea o rată de neocupare de aproape 21% pentru birourile sale high-end în luna iunie, în creştere de la 14% în iunie în urmă cu doi ani. Preţurile de închiriere au scăzut cu 13% de la an la an, arată datele agenţiei. Potrivit JLL, rata de neocupare a birourilor de top din Guangzhou, centrul de producţie, era de 21% în iunie şi de 12% pentru Beijing, în creştere de la 16 şi, respectiv, 10% în 2022.

Companiile încearcă să reducă costurile, iar acest lucru "le-a determinat să fie mai prudente în deciziile lor privind închirierea de birouri", a declarat Leung, citând reduceri ale chiriilor la reînnoirea contractelor de închiriere. Acest mediu rămâne "provocator" în China, a adăugat Leung, rata globală a spaţiilor neocupate fiind de aşteptat să continue să crească în acest an, iar chiriile să scadă cu 8 până la 10% de la an la an.

Altfel spus, fără stimulente masive şi constante, China - la fel ca SUA - pur şi simplu nu poate funcţiona în parametrii actuali, iar rezultatul va fi o deflaţie constantă generată de supracapacitate în toate sectoarele, până când guvernul va capitula şi va injecta următoarele câteva trilioane în stimulente.

O parte a problemei este reprezentată de oferta nouă, a declarat John Lam, şeful departamentului de cercetare imobiliară din China la UBS. Potrivit Colliers, numai în Shanghai au fost finalizate în acest an aproape 1,6 milioane de metri pătraţi de noi spaţii de birouri de primă clasă, acesta fiind cel mai ridicat nivel de noi oferte din ultimii cinci ani.

În timp ce companiile străine, inclusiv multe firme de avocatură din SUA, şi-au redus dimensiunile sau şi-au eliberat birourile din Shanghai sau Beijing în ultimii doi ani, piaţa închirierilor de birouri este condusă în mare parte de companiile naţionale. Iar piaţa închirierilor de birouri se va înrăutăţi pe măsură ce tot mai multe companii chineze se mută în clădiri de birouri mai ieftine pentru a reduce costurile, a declarat Lam, în timp ce întreprinderile de stat caută, de asemenea, să reducă costurile.

Un avocat de la o mare firmă chineză a declarat că aceasta a redus recent jumătate din spaţiul pe care îl deţinea într-o clădire de birouri din zona centrală de afaceri din Beijing, din cauza "reducerilor de personal şi a reducerii costurilor".

Zhang, un manager de leasing la o clădire de birouri din zona Lido din Beijing, a declarat pentru FT că unii clienţi mai mici "nu mai pot rezista", iar majoritatea chiriaşilor doresc să renegocieze chiria. El a spus că mediul pieţei de birouri de top este încă "slab". "Clienţii îşi reduc dimensiunile", a adăugat Zhang.

"Cei care obişnuiau să ocupe un etaj întreg ar putea folosi acum doar o jumătate de etaj, iar cei care aveau două etaje continue ar putea, de asemenea, să reducă dimensiunile", a continuat el.

Veniturile din închirierea de birouri în China continentală ale Hang Lung Properties, cu sediul în Hong Kong, au scăzut cu 4% faţă de anul precedent, ajungând la 556 milioane de Rmb, din cauza "cererii reduse", în cele şase luni care s-au scurs până la sfârşitul lunii iunie. Nivelul de neocupare în clădirea sa emblematică de birouri din Shanghai a sărit de la 2% în iunie anul trecut la 12% în iunie anul acesta.

"Va exista o presiune descendentă în continuare", a declarat reporterilor, luna trecută, directorul executiv Weber Lo. "Ceea ce sperăm să facem acum este să fim capabili să ne păstrăm chiriaşii existenţi".

Şi pe măsură ce tot mai mulţi chiriaşi vor fugi, tot mai mulţi chiriaşi vor fi forţaţi să închidă şi să lichideze, forţând şi mai multă durere economică, şi mai multă contracţie economică, pe măsură ce bucla de feedback chineză forţează în cele din urmă guvernul comunist să intervină şi să scurtcircuiteze vortexul deflaţionist al Chinei.