România, fruntaşă la scumpiri, Italia — excepţia Europei: două viteze în piaţa locuinţelor

În timp ce România se numără printre statele europene cu cele mai accelerate creşteri ale preţurilor locuinţelor din ultimul deceniu, Italia rămâne o excepţie aproape singulară într-un continent dominat de o criză acută a accesului la proprietate. Datele disponibile pe baza rapoartelor Eurostat confirmă o tendinţă dublă în Uniunea Europeană: pe de o parte, pieţe supraîncălzite din Europa Centrală şi de Est, iar pe de altă parte, state mediteraneene cu o evoluţie stagnantă sau chiar uşor descendentă a preţurilor locuinţelor.

România, între creşteri rapide şi venituri sub presiune

Între 2010 şi 2024, România se situează în grupul ţărilor cu cele mai mari creşteri cumulate ale indicatorilor de preţ şi costuri în sectorul rezidenţial, avansul fiind estimat la peste 100%, unele analize plasând acest salt în jurul valorii de 130–140% în ultimii 14 ani. Doar o mână de state din regiune, precum Ungaria sau Bulgaria, raportează dinamici comparabile sau chiar superioare.

Această evoluţie a fost alimentată de expansiunea economică post‑2015, de dobânzile reduse la creditele ipotecare şi de dezvoltarea accelerată a marilor centre urbane, unde cererea a depăşit constant oferta. În acelaşi timp, veniturile unei părţi semnificative a populaţiei nu au ţinut pasul cu scumpirile, ceea ce face ca pentru mulţi tineri achiziţia unei locuinţe să devină tot mai greu de realizat.

Specialiştii vorbesc deja despre o piaţă imobiliară polarizată, cu preţuri ridicate şi presiune mare în marile oraşe, pe fondul depopulării şi al subevaluării locuinţelor din multe zone rurale. Această ruptură geografică şi socială amplifică percepţia inegalităţii de acces la locuinţă, chiar dacă, statistic, România rămâne o ţară a proprietarilor.

Italia, stabilitate într-un continent agitat

Italia oferă o imagine aproape inversă faţă de cea românească. Conform datelor Eurostat, este unul dintre foarte puţinele state din Uniunea Europeană unde, la nivelul lui 2024, preţurile locuinţelor sunt uşor sub cele din 2010, cu o variaţie cumulată în jur de -4%, în timp ce media europeană marchează o creştere de aproximativ 53–56% pe aceeaşi perioadă. În anii de vârf ai stagnării, diferenţa faţă de 2010 a fost chiar şi mai pronunţată în sens negativ.

Economiştii pun această evoluţie atipică pe seama unei combinaţii între demografie defavorabilă, creştere economică modestă şi un stoc abundent de locuinţe, în special în sudul ţării. Excesul relativ de ofertă şi cererea internă moderată au împiedicat formarea unei bule imobiliare, dar au lăsat nerezolvată problema revigorării zonelor cu exod accentuat al tinerilor.

Astfel, Italia apare ca o „insulă” de stabilitate într-o Europa în care proprietatea a devenit tot mai scumpă, dar această stabilitate are la bază fragilităţi structurale, nu neapărat o politică publică coerentă de temperare a preţurilor. În timp ce în alte state se discută despre plafonări, taxe suplimentare sau programe masive de locuinţe publice, în Italia problema centrală rămâne repopularea şi valorificarea unui parc imobiliar existent.

Chiriile: Sud moderat, Est sub presiune

Dacă pe piaţa proprietăţilor România se remarcă prin scumpiri rapide, în domeniul chiriilor diferenţele faţă de alte state sunt mai nuanţate. La nivelul Uniunii Europene, între 2010 şi 2024, chiriile au crescut în toate ţările, cu o singură excepţie notabilă: Grecia, unde s-a înregistrat o scădere de circa 16%.

Cele mai mari creşteri ale chiriilor au avut loc în Estonia (peste 200%), Lituania (aprox. 177%), Irlanda (peste 100%) şi Ungaria (peste 100%), semn al unei presiuni intense în marile centre urbane şi al unui dezechilibru între cerere şi ofertă. Evoluţia României se înscrie într-un trend de creştere susţinută, în special în marile oraşe universitare şi în capitală, unde chiriile au avansat semnificativ în ultimul deceniu, chiar dacă nu se află în topul extremelor europene.

Italia, în schimb, a consemnat o creştere relativ moderată a chiriilor, în jur de 14% pentru perioada 2010–2024, nivel apropiat de cel înregistrat în Franţa şi uşor superior celui din Spania. Presiunea este însă vizibilă în marile oraşe cu atractivitate universitară sau turistică, unde cererea de închiriere rămâne ridicată, iar oferta bine localizată nu ţine pasul.

Proprietari versus chiriaşi: două modele de locuire

Diferenţele între România şi Italia sunt evidente şi în ceea ce priveşte modul de acces la locuinţă. România se menţine în fruntea Uniunii Europene la ponderea populaţiei care locuieşte în propriile case: aproximativ 94% dintre cetăţeni sunt proprietari, mult peste media europeană de 68%. Această structură este moştenită, în bună măsură, din privatizarea masivă a fondului locativ în tranziţia postcomunistă.

Italia se situează şi ea peste media UE la ponderea proprietarilor, însă nu la nivelul României, iar segmentul de piaţă al chiriilor joacă un rol mai important în marile centre urbane. În acelaşi timp, ţări precum Germania şi Austria se află aproape la polul opus, cu o majoritate relativă a populaţiei în regim de închiriere, ceea ce reflectă un model economic bazat pe mobilitate şi flexibilitate pe piaţa muncii.

Această fragmentare a modelelor de locuire indică nu doar diferenţe culturale, ci şi abordări distincte ale politicilor de locuire. În statele unde închirierea este mai răspândită, dezbaterea se concentrează pe protecţia chiriaşilor şi pe plafonarea creşterilor de preţ, în timp ce în ţările „proprietarilor” discuţia se mută spre creditare, costul construcţiilor noi şi impozitarea proprietăţii.

Inegalităţi şi discriminare în accesul la locuinţă

Pe lângă diferenţele de preţ şi de model de locuire, datele europene surprind şi dimensiunea socială a accesului la locuinţă. La nivelul Uniunii, aproximativ 6% dintre respondenţi declară că s-au simţit discriminaţi atunci când au încercat să închirieze sau să cumpere o locuinţă, din motive diverse – de la venituri şi statut profesional la origine etnică sau naţionalitate.

România şi Italia figurează printre statele cu cele mai reduse procente de persoane care afirma că au experimentat astfel de episoade, cu valori sub 1%, în timp ce Spania şi Slovenia ajung la circa 9%. Diferenţele pot reflecta atât realităţi sociale distincte, cât şi sensibilităţi diferite în raportarea la situaţii percepute ca discriminatorii. Pentru decidenţi, aceste date reprezintă un semnal de avertizare privind nevoia de transparenţă şi reguli mai clare în piaţa închirierilor.

Două direcţii, aceeaşi problemă

În ansamblu, tabloul conturat de statisticile europene arată apariţia a ceea ce mulţi analişti numesc deja „două Europe imobiliare”: una de Est, în care preţurile şi costurile locuinţelor au explodat, punând presiune pe accesibilitate, şi una de Sud, marcată de stagnare, îmbătrânirea populaţiei şi un parc imobiliar adesea subutilizat.

România şi Italia ilustrează aceste două extreme: o economie în care achiziţia locuinţei devine tot mai greu accesibilă pentru tineri, respectiv o economie în care stabilitatea sau scăderea preţurilor nu reuşeşte, de una singură, să revitalizeze piaţa şi comunităţile locale. În ambele cazuri, mesajul de fond este acelaşi: problema nu este doar cât costă o casă, ci cine îşi mai poate permite să o cumpere şi în ce condiţii de viaţă şi de muncă o face.

Articolul a fost realizat cu informaţii Internaţional Investment, Eurostat.