Cât de rentabil mai e un flip imobiliar în 2026? Secretele lui Şerban Trîmbiţaşu

Preţurile apartamentelor au crescut substanţial în ultimii ani şi, cel puţin deocamdată, nu sunt semne că ar urma o scădere semnificativă. În acelaşi timp, au crescut costurile materialelor de construcţii, ale manoperei, mobilierului, electrocasnicelor şi ale tuturor celorlalte elemente care intră într-o renovare.

În aceste condiţii, cât de rentabil mai este să faci un flip imobiliar în 2026? Mai există suficientă marjă de profit pentru cine cumpără un apartament, îl renovează şi îl revinde? Şi ce alte probleme implică o astfel de operaţiune?

În continuare, vom face simulări concrete şi vom discuta despre „secretele” unui flip de succes (sau nu), despre riscurile pe care un investitor începător le poate subestima şi despre alternativele de investiţii, într-un dialog cu Şerban Trîmbiţaşu, unul dintre cei mai cunoscuţi brokeri imobiliari din Bucureşti.

Redăm mai jos interviul acordat Epoch Times.

Jurnalist: Cât de rentabil mai este în ziua de azi un flip imobiliar? Pe reţelele de socializare circulă tot felul de scenarii şi poveşti. În timp ce unii spun că nu prea mai merge să faci flip din cauza materialelor şi manoperei scumpe, alţii vorbesc de profituri de 15.000 de euro per apartament în Bucureşti sau despre afacerişti care fac flipuri cu câte 10 apartamente pe an, cheia – spun ei – fiind accesul (via agenţi experimentaţi) la proprietăţi sub preţul pieţei şi nelistate public pe site-urile de vânzări imobiliare.

Şerban Trîmbiţaşu: În primul rând, dacă mă întrebi pe mine, flipul nu este 100% corect pentru toate părţile, n-are cum să fie. Cred că acesta ar fi un aspect foarte important de la care să începem discuţia.

Hai să luăm situaţia de care vorbeai, cu acel om care făcea 10 flipuri pe an, pentru că are un agent bun care îi dă lui imobile înainte să iasă în piaţa. În acel caz, nu e un business corect pentru vânzător, pentru cel de la care cumperi apartamentul. Pentru ca un apartament trebuie scos în piaţa, trebuie văzută cererea în zonă pe acel tip de apartament şi astfel se vinde la un preţ corect. Dacă tu nu-l scoţi în piaţă şi-l vinzi cumva cu gândul de flipping, automat păgubeşti vânzătorul. Unu la mână.

Doi la mână. În mare parte, cei care cumpără pentru flipping nu le fac ca pentru ei. Mai fac rabat de la materiale, de la calitatea lor, de la manoperă. Şi, din nou, nu e corect pentru viitorul cumpărător, cel care cumpără apartamentul renovat.

Jurnalist: Deci, în viziunea dvs., vorbim despre un fel de speculaţie la pachet cu un fel de „cosmetizare”.

Şerban Trîmbiţaşu: Nu e corect 100%. Adică nu ai cum să fii etic 100%, să iasă bine şi cu primul vânzător, cel care vinde nerenovat, şi cumpărătorul care îl cumpără pentru flipping şi următorul proprietar, cel de-al treilea. Niciodată în viaţa asta, pentru un flip, nu au cum să fie toate trei părţile bine.

Jurnalist: Dar situaţia în care iei un apartament la preţul pieţei, dar care arată rău, deci e de renovat integral, bagi bani în el, îl faci cum trebuie, nu doar să îl cosmetizezi, şi îl pui gata făcut la dispoziţie celor care vin să cumpere. Doar să se mute, nu mai e nevoie să facă ei nimic. Şi tu îţi pui un profit după tot efortul acesta. Mai e vreo marjă de profit într-o astfel de situaţie?

Şerban Trîmbiţaşu: Ce procent are acel profit? Hai să ne imaginăm un profit. Ce procent poţi să-i dai unui apartament pe care-l iei cu 100.000 de euro, 3 camere, nerenovat, distrus, şi bagi în el 30.000 de euro ca să-l faci. Nu poţi băga sub 30.000 ca să faci treaba de calitate. Şi nu vorbesc de lux, vorbesc de finisaje medii. Ca să-l faci de calitate, inclusiv cu instalaţii electrice şi sanitare ca pentru tine, nu scapi sub 30.000. Nu ai cum. E un minim decent. Apartamentul are undeva între 65-70 de metri pătraţi. L-ai adus la 130.000 de euro. Cu cât îl vinzi?

Îl vinzi cu 140-150.000 de euro, maxim. 150.000 e un pic mai greu. Îl dăm cu 140.000. Şi vezi că ai impozit 3%, adică 4.200 de euro. Deci rămâi cu un profit de 5.800 de euro, având o investiţie de 130.000 de euro iniţială. (Fără să mai punem în calcul comisionul unui eventual agent imobiliar care ar intra în schemă - n.r.). Mie mi se pare un profit extrem de mic.

Dacă vrei unul mai mare, trebuie să faci rabat de la una din cele două. Fie ţepuieşti vânzătorul, fie se păcăleşte singur, că până la urmă tu îi dai o sumă. Dacă îl vinde bine, dacă nu, nu. Şi îl cumperi mai ieftin decât preţul real, adică 100.000 de euro. Fie tai din finisaje, din îmbunătăţiri, mai luăm din calitate, mai zici că schimbi instalaţia, dar de fapt nu o schimbi şi vinzi un apartament neconform.

Jurnalist: Există vreo strategie care ar putea să maximizeze, în mod corect, această marjă mică de profit?

Şerban Trîmbiţaşu: Ar trebui luat un apartament un pic sub preţul real al pieţei, ar trebui renovat bine, schimbate toate cele necesare şi poate să-i aduci o plusvaloare, să-i aduci ceva astfel încât să-l transforme într-o ocazie rară. Atunci poţi să iei un pic mai mulţi bani. Asta ce înseamnă? Ideal ar fi să apelezi la un arhitect cu viziune mişto sau, nu ştiu, să-i pui o centrală termică. Uite, sunt oameni, familii care au plătit pe un apartament cu centrală termică mai mult decât în mod normal. Doar că e complicat să o pui şi de aia plăteşti mai mult. Cel puţin în Bucureşti, e problemă cu apă caldă şi căldură în fiecare an. Deci dă-i ceva ce îl are doar el, doar acel apartament. Dar acum nu neapărat să-ţi spun că ai nevoie de designer, de arhitect. Există inteligenţă artificială care poate să-ţi dea nişte hinturi în materie de amenajare diferită faţă de ceilalţi. Şi nu neapărat să o faci cu bani mulţi, ci cu gust, cu stil.

Jurnalist: Ce tip de proprietate oferă, în Bucureşti, cel mai bun raport între capitalul investit, timpul necesar, renovări şi profitul potenţial?

Şerban Trîmbiţaşu: Apartament cu două camere, dacă mă întrebi pe mine.

Jurnalist: Şi în ce zone în Bucureşti? Cum ar arăta top 5?

Şerban Trîmbiţaşu: În principiu, în orice zonă. Din punctul meu de vedere, nu există zona ideală. Zona ideală e aia în care ai nevoie să fii. Maxim, maxim 15 minute de metrou, ideal sub 10 minute.

Jurnalist: Deci, practic, să fie aproape de metrou e un factor foarte important.

Şerban Trîmbiţaşu: Da, pentru că la un două camere vorbim de un cuplu. Şi nu întotdeauna amândoi au maşină.

Jurnalist: Cât ar dura, estimativ, un flip cu un apartament de două camere, dacă nu apar probleme? Adică din momentul în care ţi-ai cumpărat apartamentul în care vrei să investeşti, să-i aduci o anumită plusvaloare, până când l-ai revinde?

Şerban Trîmbiţaşu: Dacă stai pe el în fiecare zi şi ai echipă serioasă, îl termini în două luni. Dar, repet, dacă eşti corect cap-coadă, profitul e mic şi nu rentează. Nu putem duplica sistemul de flipping american decât la proprietăţi foarte scumpe. Acolo poţi să obţii un profit. În sensul în care iei o casă veche, într-o zonă bună, o consolidezi, o aduci în stare de utilizare şi apoi o vinzi. Pentru că aia e o lucrare care durează. Şi, într-adevăr, acolo poţi să pândeşti profituri mai mari, 20-30%. Acesta e sistemul american.

Jurnalist: Ce sumă minimă are cineva nevoie în Bucureşti ca să încerce un flip pentru un apartament de două camere?

Şerban Trîmbiţaşu: Poţi să iei un două camere, confort 2, de 40 de metri pătraţi, 38-40 de metri. Distrus, îl găseşti cu şansă şi la un 55.000 de euro. La suprafaţă aia, te încadrezi cu renovările cu 20.000, dacă eşti calculat. Şi poţi să-l dai într-un 85-90.000 de euro. Cu condiţia să fie la maximum 10 minute de metrou. Dacă îl faci mişto şi îi dai acel factor de unicitate de care am vorbit. Şi ai făcut un 15 mii, dai un 3.500 de euro impozitul şi, să zicem, că ai un profit un pic mai bun.

Jurnalist: Care sunt cele mai frecvente greşeli pe care le fac începătorii în flipping? Ce greşeală poate să transforme un proiect aparent profitabil într-o pierdere?

Şerban Trîmbiţaşu: La renovare apare ideea asta de căutat mână de lucru separată pentru fiecare chestie. Caut un meşter din categoria „nea”. Ceea ce nu e rău, am lucrat şi eu cu „nea”, adică nu cu firmă. Dar iei un „nea” să-ţi tragă glet, iei un „nea” să-ţi dea parchetul, iei un „nea” pentru instalaţii, iei un „nea” pentru electric, iei un „nea” pentru sanitar, iei un „nea” pentru baie. Şi întotdeauna apare vorba „cine v-a lucrat aici?”. Cumulat, ieşi mai scump decât dacă ai lua un singur „nea” pentru tot sau doi „nea”. Chiar dacă poate e gata în trei luni, nu în două. Numai că ăla ţi-o duce cap-coadă, ştie el ce „mustăţi” îţi lasă şi unde. Şi întotdeauna ieşi mai scump. Ştii vorba aia: „Sunt prea sărac să-mi permit lucruri ieftine”, e foarte valabilă.

Jurnalist: Aveţi genul acesta de clienţi?

Şerban Trîmbiţaşu: Am genul de oameni care vin către mine cu cerinţe, dar nu lucrez cu astfel de clienţi, pentru că eu reprezint întotdeauna vânzătorii. Practic, nu au cum să cumpere chilipir de la mine. Dacă e să mă pun în poziţia agentului care îţi vinde o proprietate la superpreţ să faci tu flipul cu ea, la mine n-o să o găseşti niciodată. Că eu trebuie să obţin un preţ cât mai bun pentru vânzător.

Iar de partea cealaltă, mai apar, dar foarte rar. În general, nu mă bag, pentru că vor preţuri mai mari decât realitatea. Cei care deja vin cu apartamente renovate la mine după ce au făcut tot sistemul anterior de care vorbeam şi îmi zic: „Hai să mă ajuţi să îl vând”. Şi el face 130.000, dar el vrea 150.000. Şi atunci nu mă bag, că nu mă bag în proprietăţi nevandabile.

Reprezentare pentru cumpărător fac, dar nu pentru cei care caută imobile pentru flipping, pentru că, din nou, au bugete foarte, foarte mici şi nerealiste sau sunt foarte greu de mulţumit.

Ideea e că există o şansă să găseşti un imobil, o dată la o perioadă îndelungată de timp, la un preţ mai mic decât piaţa. Dar e mult mai mult de muncă. Nu rentează pentru mine să investesc într-un cumpărător pentru 3% plus TVA, că atât iau pentru reprezentare cumpărător, faţă de reprezentare vânzător, unde iau 4% plus TVA.

Un astfel de investitor nu o să semneze niciodată un contract de reprezentare exclusivă cu un agent imobiliar pentru cumpărare. Pentru că, din start, îşi mai taie 3% plus TVA din 100.000; ar însemna 3.600 de euro în marja de care vorbeai tu. Deci, un cumpărător de flipping nu cumpără prin agent, cu atât mai mult prin reprezentare exclusivă.

Nu mă simt confortabil să lucrez cu investitorul de flipping. Nu mi se pare că abordează corect problema. Nu este reglementată piaţa de flipping. În America este.

Jurnalist: Mai este şi problema legalităţii dacă începi să faci flip pentru profit în mod repetat.

Şerban Trîmbiţaşu: Da, nu mai zic că, dacă vinzi mai mult de un imobil pe an, devii plătitor de TVA, persoană fizică, ar trebui să te declari. Dacă nu faci asta... Adică poţi să revinzi 10 apartamente, ca acel domn de care vorbeam, dar cum? Unul pe numele tău, unul pe numele iubitei, unul pe numele mamei iubitei, unul pe numele lui taică-tu, unul pe numele colegului Cornel de la birou. Nu e etic faţă de relaţia cu statul. Tot e un păgubit la mijloc.

Jurnalist: Nu îi luaţi drept clienţi, dar oferiţi consultanţă contra cost? De exemplu, un om vrea să-şi caute un apartament pe care vrea să-l renoveze după. Şi vrea să ştie sigur că e bun preţul sau suficient de bun ca să facă un oarecare profit.

Şerban Trîmbiţaşu: Da, se întâmplă foarte des să mă sune oameni, să-mi trimită link-uri, să mă întrebe: „Ce părere ai, Trîmbiţaşule, e ok preţul ăsta?” Sfaturi imobiliare eu ofer gratuit, să ştii, n-am luat niciodată bani pentru asta.

Jurnalist: Am 100-120.000 de euro disponibili pentru investiţie, în Bucureşti. Ce alternative de a face profit în imobiliare ar trebui să iau în calcul în afară de flipul clasic? E o idee bună să-mi cumpăr un apartament în stadiu de proiect, de exemplu, cu intenţia de a-l revinde după finalizare? Care sunt riscurile?

Şerban Trîmbiţaşu: Păi asta ştii şi tu, că s-a schimbat legea după „Nordis”. Deci, teoretic, nu mai poţi să-ţi iei ţeapă o dată. Da, recomand. Cu siguranţă, după ce proiectul va fi gata, poţi să-l vinzi la mai mult decât ai dat pe el. Şi ăsta e un business corect, din punctul meu de vedere, pentru toate părţile. Pentru că tu eşti dispus să blochezi nişte bani o perioadă de timp, da?

Jurnalist: Dumneavoastră ce aţi face în imobiliare dacă aţi avea 100-120.000 de euro de investit? Cum ar arăta primul proiect?

Şerban Trîmbiţaşu: Aş lua un imobil în bloc nou, bine făcut, în urma unei expertize tehnice. Şi aş închiria şi, în 5-7 ani, probabil aş vinde. Nu mai devreme de cinci ani.

Jurnalist: Practic, o schemă de succes ar fi să ţinem apartamentul câţiva ani (minimum 3 ani mă gândesc, ca să putem beneficia de taxe mai mici la stat – 1% în loc de 3%), îl închiriem cu 500 de euro pe lună dacă zona e ok, la care se adaugă şi aprecierea anuală a imobilului?

Şerban Trîmbiţaşu: Da!

Jurnalist: Apreciere anuală pe imobil în Bucureşti de vreo 5%?

Şerban Trîmbiţaşu: Minimum.

Jurnalist: Deci varianta ideală e un fel de flip pe minimum 3 ani, nici nu ştiu dacă-l mai numeşti flip la 3 ani, când şi închiriezi.

Şerban Trîmbiţaşu: Nu prea mai e flip. Flipul e altceva.