România, cea mai mare scădere din UE a raportului dintre preţurile locuinţelor şi venituri. Ce arată, de fapt, datele Eurostat

România înregistrează cea mai mare reducere din Uniunea Europeană a raportului dintre preţurile locuinţelor şi veniturile gospodăriilor în perioada 2015-2025, potrivit celor mai recente date publicate de Eurostat. Indicatorul a scăzut cu 42,8%, ceea ce înseamnă că, în acest interval, veniturile au evoluat mult mai rapid decât preţurile caselor. Evoluţia nu înseamnă însă că locuinţele s-au ieftinit în termeni absoluţi sau că achiziţia unei proprietăţi a devenit automat accesibilă pentru toţi românii.

Datele publicate miercuri, 11 noiembrie, arată că România se află pe primul loc în UE în privinţa scăderii acestui indicator, la distanţă considerabilă de următoarele două state din clasament: Finlanda, cu o reducere de 25,2%, şi Bulgaria, cu 16,2%.

La polul opus se află Portugalia, unde raportul dintre preţurile locuinţelor şi venituri a crescut cu 60,8% în ultimul deceniu. Aceasta este urmată de Ţările de Jos, cu 34,3%, Ungaria, cu 26,5%, Cehia, cu 25,8%, şi Spania, cu 24,5%.

La nivelul Uniunii Europene, preţurile locuinţelor au crescut, în ansamblu, mai repede decât veniturile populaţiei, indicatorul înregistrând o majorare de 6,8% în perioada analizată.

De ce România înregistrează o evoluţie atât de diferită

Explicaţia ţine de modul în care este calculat indicatorul. Eurostat nu compară direct preţul unui apartament din România cu cel al unei locuinţe din Portugalia şi nici nu stabileşte care ţară are cele mai ieftine proprietăţi raportat la salarii. Instituţia urmăreşte evoluţia în timp a preţurilor locuinţelor în raport cu venitul pe cap de locuitor al gospodăriilor.

Prin urmare, indicatorul scade atunci când veniturile cresc mai repede decât preţurile proprietăţilor rezidenţiale. Invers, raportul se majorează atunci când locuinţele se scumpesc într-un ritm mai rapid decât veniturile sau când preţurile scad mai lent decât acestea.

În cazul României, reducerea de 42,8% arată că, între 2015 şi 2025, veniturile gospodăriilor au recuperat teren în raport cu evoluţia preţurilor locuinţelor. Este o schimbare importantă faţă de situaţia din alte state europene, unde preţurile proprietăţilor au avansat mai rapid decât capacitatea financiară a populaţiei.

Totuşi, procentul nu trebuie interpretat ca o reducere cu 42,8% a preţului caselor. Locuinţele pot deveni mai scumpe în valoare nominală, dar raportul dintre preţuri şi venituri să scadă dacă veniturile cresc într-un ritm superior.

Cum a evoluat accesibilitatea locuinţelor în ultimii ani

Eurostat analizează şi un alt indicator, care arată cât de mult se îndepărtează raportul dintre preţurile locuinţelor şi venituri de media sa pe termen lung, calculată începând cu anul 2000.

Datele evidenţiază două perioade în care raportul a ajuns la niveluri ridicate: în 2007, înaintea crizei financiare mondiale, şi în 2022. În primul an, indicatorul s-a situat cu 7,9% peste media istorică, iar în 2022 a depăşit-o cu 7,4%.

După vârful din 2007, raportul a intrat pe un trend descendent, ajungând în 2014 la un nivel cu 6,4% sub media pe termen lung. Ulterior, a început din nou să crească, până la maximul din 2022.

În 2023 şi 2024, indicatorul s-a redus, iar în 2025 a revenit foarte puţin peste media istorică, cu 0,03%.

Acest indicator este folosit de Comisia Europeană în cadrul Procedurii privind dezechilibrele macroeconomice (MIP), prin care sunt monitorizate vulnerabilităţile economice ale statelor membre. Abaterile importante de la media pe termen lung pot semnala acumularea unor dezechilibre pe piaţa imobiliară.

De ce nu este suficient acest clasament pentru a măsura cât de accesibile sunt locuinţele

Scăderea raportului dintre preţuri şi venituri nu oferă, de una singură, o imagine completă asupra posibilităţii unei familii de a cumpăra o locuinţă. Indicatorul surprinde evoluţia comparativă a doua variabile, nu nivelul efectiv al preţurilor sau al veniturilor şi nici diferenţele dintre regiunile unei ţări.

Pentru o evaluare mai exactă a accesibilităţii trebuie luate în calcul şi alte elemente: câţi ani de venit sunt necesari pentru achiziţionarea unei locuinţe, cât de uşor poate fi obţinut un credit ipotecar şi ce pondere au ratele şi celelalte cheltuieli de locuire în bugetul unei gospodării.

De altfel, Eurostat urmăreşte separat şi povara costurilor locuirii asupra veniturilor disponibile ale populaţiei.

Aşadar, performanţa statistică a României din ultimul deceniu arată că preţurile locuinţelor au rămas în urmă faţă de evoluţia veniturilor, în comparaţie cu situaţia din celelalte state membre. Ea nu demonstrează însă că locuinţele sunt ieftine sau uşor de cumpărat pentru români.