Noi reglementări în achiziţia de proprietăţi imobiliare. Şi cumpărătorul trebuie să facă dovada că nu are datorii la stat

Regulile privind vânzarea-cumpărarea de proprietăţi imobiliare au suferit unele modificări odată cu întrarea în vigoare a unei ordonanţe de urgenţă care introduce şi pentru cumpărător obligaţia de a face dovada că şi-a achitat toate datoriile la stat.

„În urma intrării în vigoare a OUG nr. 7/2026 (M.Of. nr. 146/25.02.2026), au fost modificate dispoziţiile art. 159 din Codul de procedură fiscală, în sensul introducerii expresă a obligaţiei ca, la dobândirea dreptului de proprietate asupra clădirilor şi terenurilor, şi cumpărătorul să facă dovada achitării obligaţiilor fiscale locale prin certificat (e) de atestare fiscală (cu posibilitatea, în anumite condiţii, a verificării electronice), a transmis notarul public Eduard Stoica, pentru Ziare.com.

Totodată, actele de înstrăinare încheiate cu încălcarea cerinţelor prevăzute la art. 159 alin. (5) şi noul alineat introdus sunt sancţionate cu nulitate de drept, conform noilor reglementări.

Preşedintele APAIR (Asociaţia Profesională a Agenţilor Imobiliari din România) a arătat pentru sursa citată care au fost efectele introducerii obligaţiei ca şi cumpărătorii să prezinte certificate de atestare fiscală înaintea finalizării tranzacţiilor.

„Ca efect imediat, o parte semnificativă a tranzacţiilor imobiliare programate pentru astăzi a fost temporar amânată, birourile notariale având nevoie de interpretări unitare privind implementarea noilor prevederi legale. Situaţia a condus la un blocaj punctual în piaţă, specific momentelor în care apar schimbări legislative cu aplicare imediată”, a spus preşedintele APAIR.

Totodată, acesta consideră că acest blocaj va fi unul temporar. Experienţa pieţei arată că, după clarificarea procedurilor administrative şi stabilirea unui flux predictibil între cumpărători, notari şi instituţiile fiscale, tranzacţiile vor fi reluate într-un ritm normal.

Noua prevedere introduce un element suplimentar de verificare financiară a cumpărătorilor, ceea ce va avea mai multe consecinţe:

• creşterea duratei de pregătire a tranzacţiilor;

• amânarea unor achiziţii până la stingerea obligaţiilor fiscale existente;

• reducerea temporară a numărului de cumpărători eligibili;

• o disciplină financiară mai accentuată în procesul de achiziţie.

Astfel, spune Gabriel Arteni, pe termen scurt este de aşteptat o încetinire a volumului tranzacţiilor, determinată mai ales de adaptarea administrativă. Pe termen mediu însă, măsura poate conduce la o piaţă mai predictibilă şi la diminuarea riscurilor juridice asociate tranzacţiilor realizate de persoane cu datorii fiscale active.

În plus, notarul public Eduard Stoica a mai făcut următoarele precizări în informarea iniţială:

„În această etapă, dificultatea principală este una practică: fără un circuit operaţional clar şi uniform (inclusiv pentru verificarea electronică), există riscul real ca tranzacţiile să întâmpine întârzieri, reprogramări sau chiar imposibilitatea temporară de finalizare, în funcţie de capacitatea părţilor de a obţine documentele în timp util şi de modul de lucru al autorităţilor locale.”

Cu alte cuvinte, până la clarificări şi stabilizarea practicii (inclusiv a mecanismelor de verificare electronică), circuitul civil tranzacţional pe real estate poate fi, în mod obiectiv, încetinit semnificativ sau 'blocat' punctual, prin imposibilitatea îndeplinirii la timp a condiţiilor documentare, în special în tranzacţiile cu termene scurte.

Rezerve necesare în comunicare (pentru informarea corectă a clienţilor)

• formularea 'după caz' (domiciliu/sediu/punct de lucru) poate ridica întrebări la persoanele juridice cu mai multe puncte de lucru sau situaţii atipice (tranzacţii prin reprezentanţi, co-cumpărători etc.);

• practica efectivă privind 'verificarea pe cale electronică' poate varia până la implementarea/funcţionarea completă a interconectărilor şi a procedurilor interne;

• pentru a evita orice risc de nulitate, abordarea prudentă rămâne pregătirea certificatului fiscal în formatul acceptat, înainte de semnare, ori de câte ori verificarea electronică nu este certă şi disponibilă în mod verificabil.

Notarul a mai arătat că, pentru a reduce blocajele şi reprogramările, este recomandat:

• Informare din faza de vizionare/negociere: includeţi în lista de „acte obligatorii” şi certificatul fiscal al cumpărătorului (pentru fiecare cumpărător, dacă sunt mai mulţi).

• Setarea realistă a termenelor: evitaţi promisiunile de semnare „în 24–48h” fără confirmarea existenţei certificatelor.

• Clauze de protecţie în antecontract/promisiune: termene condiţionate de obţinerea certificatelor fiscale (vânzător + cumpărător), cu posibilitate de prelungire fără penalităţi când întârzierea este determinată de autorităţi.

• Pre-validare documente: înainte de programare, solicitaţi clienţilor să transmită scan/poză după certificatul fiscal sau dovada demersurilor (unde este cazul).

• Managementul aşteptărilor: explicaţi clar că neconformarea nu înseamnă doar „un document lipsă”, ci un risc juridic major asupra valabilităţii actului.