România devine o ţară de chiriaşi? Cum a devenit locuinţa o marfă speculativă inaccesibilă majorităţii românilor [Analiză Frames]

Într-o ţară în care preţurile locuinţelor cresc mult mai rapid decât veniturile reale, şansa de a putea să îţi cumperi o casă devine o adevărată misiune imposibilă pentru majoritatea populaţiei. Pe fondul transformărilor semnificative prin care trece piaţa imobiliară, România riscă să devină în următorii ani o ţară de chiriaşi, controlată de fonduri de investiţii, algoritmi şi capital global, arată o analiză realizată de firmă de consultanţă Frames.

Realitatea cifrelor din marile centre urbane din România confirmă o ruptură structurală între salarii şi costul proprietăţilor. În Bucureşti, un apartament standard cu două camere situat într-o zonă accesibilă precum Floreasca, Drumul Taberei sau Titan variază în prezent între 120.000 şi 180.000 de euro. Raportat la un salariu mediu net local cuprins între 1.200 şi 1.400 de euro pe lună, achiziţia necesită echivalentul a 8, 9 sau chiar 10 salarii anuale integrale.

Acest calcul presupune ipoteza nerealistă în care cumpărătorul nu cheltuieşte absolut niciun ban pentru hrană, chirie sau utilităţi timp de un deceniu.

Situaţia din Cluj-Napoca este şi mai severă pentru bugetul unei familii. Tariful mediu pe metru pătrat a depăşit pragul de 2.500 – 3.000 de euro în anumite cartiere. Dinamica veniturilor locale, deşi superioară mediei naţionale, nu a putut ţine pasul cu această explozie speculativă.

Nici alte oraşe din ţară precum Braşovul, Sibiu, Timişoara, Constanţa sau Iaşiul nu mai oferă un refugiu accesibil. Deşi preţurile sunt uşor mai temperate, raportul dintre valoarea de tranzacţionare a imobilelor şi veniturile medii ale populaţiei s-a deteriorat vizibil în ultimul deceniu.

Cum am ajuns la aceste creşteri spectaculoase de preţuri

Motivele scumpirilor sunt, în general, cunoscute – creşterea preţurilor la materialele de construcţii, a costurilor logistice în general, presiunea tot mai mare pe cerere venită ca urmare a migraţiei populaţiei din rural spre urban în căutarea unor condiţii mai bune de viaţă, a unor salarii mai mari.

Dincolo de aceste motive, există şi o altă cauză, mai puţin cunoscută care ţine de răspunsul băncilor centrale la criza din 2008.

Prin injectarea de lichidităţi masive şi reducerea dobânzilor aproape de zero, autorităţile au inundat pieţele cu bani ieftini care căutau randament. În anul 2012, fondul de investiţii Blackstone a profitat de colapsul pieţei americane şi a cumpărat peste 80.000 de case confiscate de bănci în doar doi ani. Acest moment a marcat naşterea proprietarului instituţional de masă, o corporaţie care foloseşte algoritmi de stabilire a preţurilor şi departamente juridice uriaşe pentru a maximiza profitul investitorilor săi.

Acest capital de tip refugiu a inundat ulterior întreaga lume, inclusiv România.

În oraşe precum Bucureşti, Cluj sau Iaşi, un procent cuprins între 30% şi 40% din achiziţiile de blocuri noi în faza de şantier au fost realizate de investitori cu scop de revânzare imediat după finalizare. Acest comportament obligă cumpărătorul final să concureze direct cu bugete comerciale mari.

"În ultimii ani am văzut tot mai multe fonduri de investiţii în piaţa care, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi semnificative mai ales pentru că fac plăţile în condiţii optime pentru dezvoltatori. Acesta este şi motivul pentru care multe dezvoltări imobiliare s-au vândut încă din faza de proiect", explică Adrian Negrescu, managerul Frames.

Multe apartamente au fost achiziţionate exclusiv pentru parcarea capitalului în active sigure, fiind lăsate complet goale ani de zile pentru a fi protejate de inflaţie sau instabilitate politică.

"E o practică larg răspândită în piaţă, aceea de a cumpăra şi a aştepta aprecierea, randamentul fiind, în cele mai multe cazuri mai mare decât cel oferit de plasamentele bancare sau alte tipuri de investiţii", a mai declarat expertul.

În Bucureşti, un studiu realizat de platforma Storia indică faptul că numărul locuinţelor neocupate a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu, depăşind pragul de 218.000 de unităţi.

Potrivit analiştilor, România are nevoie acută de reglementare în această zonă speculativă, similară cu ce s-a făcut în alte ţări.

Oraşul Vancouver, de exemplu, a încercat să stopeze fenomenul prin introducerea unei taxe pe locuinţele neocupate, crescută de la 1% în 2017 la 3% în 2024.

Deşi numărul locuinţelor goale a scăzut cu un sfert, preţurile nu s-au redus, deoarece presiunea capitalului global a neutralizat reglementările locale.

Specula de şantier şi impactul platformelor de tip Airbnb

O altă cauză care a dus la creşterea preţurilor din piaţa imobiliară, mai ales în centrul oraşelor, este reprezentată de expansiunea platformelor de închiriere pe termen scurt de tip Airbnb sau Booking care a eliminat o parte semnificativă din fondul locativ rezidenţial.

"În oraşe precum Bucureşti, Cluj sau Sibiu, există puţine şanse să mai găseşti un apartament la vânzare. Vestea bună este că noile reglementări anunţate de Airbnb vor forţa proprietarii să îşi înscrie proprietăţile ca activitate turistică la autorităţi. Dacă nu primesc codul specific, nu vor mai putea lista ofertele online. Din această perspectivă, pentru investitorii interesaţi este posibil ca următoarele luni să aducă pe piaţa imobiliară o bună parte din apartamentele care anterior au funcţionat cu scop hotelier", arată analiza Frames.

Situaţia din România este întâlnită peste tot în lume, în marile oraşe turistice mai ales.

În Barcelona, unele cartiere centrale pierduseră până în 2019 aproape jumătate din populaţia permanentă raportat la anul 2007, chiriile pe termen lung devenind prohibitive.

Tensiunile au culminat în vara anului 2024 cu proteste de stradă de amploare. Ulterior, în 2025, autorităţile spaniole au blocat peste 65.000 de anunţuri, iar Curtea Supremă a validat planul Barcelonei de a interzice total închirierile pe termen scurt până în anul 2028.

"Dacă reglementările de listare online nu vor funcţiona, cred că şi autorităţile române ar putea veni cu reglementări similare, pentru a reduce evaziunea fiscală din zona hotelieră şi reda circuitului imobiliar o parte din aceste imobile", a afirmat Adrian Negrescu.

O generaţie blocată în casa părinţilor

Potrivit analizei Frames, România are nevoie de o reglementare coerentă şi foarte strictă a pieţei imobiliare atât din prisma formării preţurilor cât şi a chiriilor.

"Preţurile sunt prezentate acum de o serie de platforme online de anunţuri care transmit tot felul de statistici şi rapoarte care duc la formarea unei opinii generale, dar nu neapărat reale privind dinamica preţurilor şi a chiriilor. În absenţa unor reglementări stricte care să elimine caracterul speculativ şi mai ales înţelegerile din piaţă, sectorul imobiliar pare un fel de vest sălbatic", a precizat Adrian Negrescu.

Analiştii consideră că statul are un rol major în formarea pieţei şi, din această perspectivă este absolut necesar să acţioneze.

"Avem nevoie, în primul rând, de o nouă lege a chiriilor care să elimine evaziunea fiscală puternică din piaţă şi să protejeze efectiv chiriaşii. În al doilea rând, este nevoie de un Program Prima Casă construit pe realităţile pieţei, atât din perspectiva preţurilor cât mai ales a condiţiilor de creditare. Un program de credite garantate de stat pentru familiile tinere, care să includă deductibilităţi fiscale ar fi absolut necesar. În plus, cred că este timpul ca şi Consiliul Concurenţei să intervină în zona formării preţurilor din perspectiva intereselor platformelor de anunţuri, acolo unde trebuie văzut cât de transparente sunt analizele privind evoluţia preţului per metru pătrat", mai arată analiza Frames.

Potrivit datelor statistice, pentru că nu au nicio şansă să ia un credit imobiliar, aproximativ 40% dintre adulţii români din segmentul de vârstă 25-34 de ani continuă să coabiteze cu cel puţin unul dintre părinţi.

Nu doar în România se întâmplă acest lucru. În Marea Britanie un procent de 28% dintre persoanele cu vârste cuprinse între 20 şi 34 de ani locuiesc încă în aceeaşi casă cu părinţii.

"Discursul public care pune această realitate pe seama lipsei de implicare sau a pretenţiilor exagerate ale tinerilor este contrazis direct de datele economice. Structura actuală a pieţei imobiliare, dominată de interese financiare transnaţionale, a decuplat valoarea activelor de nivelul veniturilor obţinute prin muncă", mai arată analiza Frames.